株式会社 マルリョウ

工事を実施するまでー前編ー

大規模修繕工事をするタイミングだけど・・・

工事が始まるまでに何をしたらいいの・・・

とよくご質問をいただきます。

 

まず、可能であれば『大規模修繕委員会』を組織することをお勧めいたします。

大規模修繕委員会は、管理組合員や理事会などの執行部の負担を減らし、安全に修繕計画をまとめるためにも、

非常に重要な役割をもつ機関です。

 

通常業務で手一杯になりやすく、一定期間が経つと任期が終了してしまう管理組合の理事会や監事に代わって、

修繕委員会が大規模修繕工事を取りまとめることで、より綿密で一貫性のある修繕計画を作成できます。

 

この大規模修繕委員会は、必ず立ち上げる必要のあるものではありませんが、

上記のようなメリットを得られますので、検討の価値は十分にあると言えます。

 

体制が決まりましたら、建物の劣化状況などを確認するための『建物調査診断』を実施します。

その結果得られた情報を基に、工事項目と範囲(数量)を決定します。

 

一般的に大規模修繕工事の工事範囲とされている箇所であっても、

状態が良好で延命が可能と判断できれば、工事項目から外すことも検討するべきでしょう。

 

あるいは、部分的な補修などの対応にとどめ、次回の大規模修繕まで先送りが可能な項目があるかもしれません。

しかし、これらの判断をするためには、専門的な知識が必要になります。

 

このように、大規模修繕の計画を進めるうえで必ず課題となるのが、専門知識を持った委員の必要性です。

通常の場合、工事内容について、その必要性や範囲などを判断することは大変困難になると言えます。

 

運よく、そのような専門知識に秀でた方が委員にいれば幸いですが、

そうでない場合は外部からのコンサルティングを受けるなどの検討も必要になるかもしれません。

 

このように大規模修繕工事は、その計画段階からいくつかの進め方があります。

代表的なものは以下の通りになります。

 

・管理会社主導方式

管理会社が、必要な工事の項目や、範囲・数量の提案から、施工までを一貫して担ってくれる方式です。

『すべてオマカセ』というスタイルなので、管理組合様の負担は少ないですが、

競争原理が作用しにくく、コストが高くなる傾向があり、工事内容の妥当性の見極めも難しくなります。

 

・設計監理方式

一級建築士の設計コンサルタントに、必要な工事項目や数量などの設計業務を依頼する方式です。

設計コンサルタントには、設計業務だけではなく、施工業者選定にもアドバイスを求めることができます。

公平性を担保しつつ、複数の施工業者間で競争させ、コスト面でも有利な内容で工事発注までをリードしてくれます。

デメリットとしては、設計コンサル料が別途必要になることと、

昨今問題になっている『悪徳コンサル』にも注意が必要です。

 

・責任施工方式

直接、施工業者に工事を発注する方式です。

コスト面では最も安価に進めることが出来ると期待できます。

しかし、管理組合内に専門家がいない場合、工事内容の妥当性を判断することが難しくなりがちです。

また、第三者のチェックがないため、品質の確保にも工夫が求められます。

 

以上のように、大きく3つの進め方があります。

管理組合が大規模修繕工事に対して積極的に情報収集などを行わないケースも少なくありません。

このような場合は、管理会社が主導して工事完了までをリードすることがほとんどです。

 

反対に、管理組合が大規模修繕工事に高い関心を持っており、積極的に合理性を求めていく場合は、

設計監理方式や責任施工方式を選択する傾向が高いと言えます。

 

まずは、信頼できる情報をより多く集めることと、

最終的な合意形成に向けて方針を共有しながら計画を立てることが重要です。