株式会社 マルリョウ

久しぶりの更新の今回はマンションの建て替えについてお話させていただきます。

 

マンション建て替えは、現実的には極めて少ないのが現状です。

 

国土交通省に記載されている「マンション建て替えの実施状況」では、2021年4月から2022年4月までの期間、建て替え工事が完了した数は全国で7件です。

 

マンションの建て替えが少ない理由は、建て替えには多くの賛成が必要だからです。

区分所有法で示される規定では、区分所有者数ならびに議決権の「それぞれ5分の4以上」の賛成を得なければなりません。

また、実施費用の負担が大きいのも簡単に建て替えできない理由の一つです。

 

建て替えを行う場合、基本的に区分所有者が建て替え費用を負担します。費用の目安として、一戸あたり約1000万〜3000万円くらいといわれます。

負担費用の主な内訳は「事務経費」「設計費用」「解体費用」「建設費用」で、ほかに「仮住まい費用」も必要です。

さらに、「容積率が足りない」という理由で、建て替えができないケースも。

 

このように、マンションの建て替えを行うためには、多くの条件をクリアしないといけません。建て替えの実績数が少ないのも納得できます。

そのなかで、前述の難しい条件をクリアして建て替えが行われているマンションもあります。

建て替えをしたマンションは周到な事前準備を行っているのです。

 

建て替えには「準備」「検討」「計画」「建て替え」の4つの段階があり、全体で約10年から20年かかります。

 

「準備」としてマンション建て替え組合（理事会の下部組織として設立　以下：組合）などの設立があります。

設立した組合ではマンションの状況を把握し、建て替えが必要か協議をしていくのです。

マンションの状況によっては、専門家を含めて協議を行います。

 

続いて組合による「検討」では、建て替えをするか、建て替え時期の延長をするか話し合います。

ここからは専門家に依頼し、計画段階に進めていくのです。

 

「計画」では、建て替えするためのより細かいプロセスを決めていきます。

例えば、区分所有者などへの説明会や賛成決議、近隣住民への協議、マンションの設計や建設事業所の選択、負担費用の算出などさまざまです。

 

計画が上手く進んではじめてマンションの「建て替え」を行います。

 

マンションの建て替えをしない場合、選択肢は2つあります。

 

一つ目は、「大規模修繕工事」。大規模修繕工事により、建て替え時期を延長できるケースがあります。

ただし、大規模修繕工事を行う際も、相応の費用はかかるもの。

したがって、工事を行うためには早い段階から長期的な修繕計画を立て、修繕資金を貯める必要があります。

 

二つ目は、マンション敷地売却制度を利用する方法です。敷地売却制度は、建て替え円滑化法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）の特例であり、

同法が従来定めている権利変換制度よりも柔軟に建て替えを進めることが可能です。

ただしマンション敷地売却制度による建て替えを行うためには、耐震性が不足していて除去せざるを得ないことが条件となります。

 

決議には建て替えと同様に、区分所有者数ならびに議決権の「それぞれ5分の4以上」の賛成が必要です。

 

マンションの寿命は耐久年数ではかることが可能です。ただ、耐久年数はメーカーごと、建物ごとに異なります。

そこで参考にしたいのが耐用年数です。国は、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造で出来たマンションの耐用年数を47年と定めています。

 

技術の進歩で耐用年数が増えていたとしても、老朽化していくマンションはいずれ建て替えや解体をしなければなりません。

しかし、「建て替えには多くの賛成が必要」「実施費用の負担が大きい」など、ハードルが高いのも現状です。

 

上記でも記載しましたが、できるだけ建て替えを遅らせて耐久性を維持するのも一つの方法でしょう。

 

それには定期的なメンテナンスや大規模修繕工事が必要です。マンションの寿命は適切なメンテナンスによって大きく変わるのです。