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Serviceマルリョウの大規模修繕工事

高品質で低価格な工事

高品質で低価格な工事

マルリョウは『防水事業部』『塗装事業部』 二つの事業部を擁しております。
この二つの事業部はそれぞれ、複数人の『一級防水技能士』『一級塗装技能士』によって構成されています。
単なる作業員ではなく、経験豊富な確かな技術を持った有資格者が、直接工事にかかわってまいります。
一般的な大規模修繕工事業者は、その多くが工事を協力業者(下請け)に発注しているのが現状です。
これでは、品質は自ずと下請けの職人さんに依存してしまいます。
費用面からも、経費・利益を上乗せせざるを得ません。
マルリョウでは、自社の社員である有資格者が作業に関与することで、高品質で低価格な工事をご提供できるのです。

大規模修繕工事の流れ

step01

管理会社から『大規模修繕工事の実施時期です』と言われました!何をすればいいの?

マンションの修繕周期は12年と言われています。これは国土交通省が出している長期修繕計画ガイドラインに従っているものです。
分譲マンションを所有されている場合、ほとんどの場合において『修繕積立金』を支払っていることでしょう。
この修繕積立金によって、定期的な大規模修繕工事がまかなわれているのです。

そもそも『大規模修繕工事』って、なに?

マンションなどの建物は経年劣化が避けられません。そこで、マンションでも部材や設備が劣化している箇所があれば、その部分の修理もしくは取り替えを行い、建物やその部分の機能や性能を生活上問題ない状態に回復させる必要があり、その一連の工事が修繕になります。
参考までに、一般的なマンション大規模修繕の工事範囲を紹介しておくと、以下の通りになります。

  • 外壁:下地コンクリート補修、タイル補修および貼り替え、塗装など
  • 屋上:防水改修
  • 共用部廊下・階段・バルコニー:床面防水および壁・軒天塗装
  • 鉄部:錆(さび)部や塗装剥離部の塗装
  • 設備関係:電気・給排水・消防などの設備関係の補修および更新
  • 外構:外構施設(舗装、塀など)の補修

特徴として、マンション大規模修繕は回を重ねるにつれて工事範囲が増していきます。

step02

大規模修繕工事が必要なことはわかりました。
でも、具体的に私たちは何をすればいいの?

まずは『大規模修繕委員会』を組織することをお勧めいたします。
修繕委員会は、大規模修繕工事の際、必ず立ち上げる必要のあるものではありません。
しかし、修繕委員会は、管理組合員や理事会などの執行部の負担を減らし、安全に長期修繕計画をまとめるためにも、非常に重要な役割をもつ機関です。
通常業務で手一杯になりやすく、一定期間が経つと任期が終了してしまう管理組合の理事会や監事に代わって、修繕委員会が大規模修繕工事を取りまとめることで、より綿密で一貫性のある長期修繕計画を作成できます。

注意すべきなのは、修繕委員会には大規模修繕工事に関する決断を下す権限はありません。
あくまでもマンションの区分所有者で構成された、管理組合の下位組織ですので、工事業者の決定や修繕計画に対して、最終的にGOサインを出すのは、マンション管理組合員の理事会決議です。

step03

どのような会社に工事をお願いすればいいの?
どのような手順で進めるの?

大規模修繕工事の進め方にはいくつか種類があります。
代表的なものは以下の通りになります。

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管理会社主導方式

管理会社が、必要な工事の項目や、範囲・数量の提案から、施工までを一貫して担ってくれる方式です。
『すべてオマカセ』というスタイルなので、管理組合様の負担は少ないですが、競争原理が作用しにくく、コストが高くなる傾向があり、工事内容の妥当性の見極めも難しくなります。

設計監理方式

一級建築士の設計コンサルタントに、必要な工事項目や数量などの設計業務を依頼する方式です。
設計コンサルタントには、設計業務だけではなく、施工業者選定にもアドバイスを求めることができます。
公平性を担保しつつ、複数の施工業者間で競争させ、コスト面でも有利な内容で工事発注までをリードしてくれます。
デメリットとしては、設計コンサル料が別途必要になることと、昨今問題になっている『悪徳コンサル』にも注意が必要です。

責任施工方式

直接、施工業者に工事を発注する方式です。
コスト面では最も安価に進めることが出来ると期待できます。
しかし、管理組合内に専門家がいない場合、工事内容の妥当性を判断することが難しくなりがちです。
また、第三者のチェックがないため、品質の確保にも工夫が求められます。

step04
修繕積立金が足りません!

修繕積立金が足りません!

回を重ねるにつれ、修繕積立金が不足していく例は多々あります。
長期修繕計画の内容は適正なのかを、定期的に評価し、把握することが大切です。
必要に応じて、内容を見直すことはとても重要なプロセスです。
場合によっては、早い段階での積立金の値上げが必要なケースもあります。

step04
業者選定まで進めてきましたが、組合内の合意が得られません!どうしよう!

業者選定まで進めてきましたが、組合内の合意が得られません!どうしよう!

合意形成は、大規模修繕を進めるうえで最も重要な事柄の一つです。
多くの合意を得るためには、公平性や合理性に関して、慎重にそれらの裏付けを示していく必要があります。
特に、管理組合様が積極的、かつ自主的に大規模修繕工事を進めていく事は、管理組合様にとって大きな利益につながります。
これを成功させるために、様々な事例を研究し、より多くの情報を集めていく事が重要です。

question マルリョウでは、全ての疑問に確実な回答をいたします。
マンション修繕にかかわる様々な事例に基づく的確なご提案で、
問題解決のお手伝いが可能です。

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