マンションの水漏れは誰の責任？原因別の費用負担と防止策

カテゴリー: 大規模修繕工事

【マンションの水漏れは誰の責任？】／【マンションの水漏れ発生時の初動対応】／【マンション水漏れの修理手配と費用負担の考え方】

この記事の監修・執筆者

株式会社マルリョウ大規模修繕工事チーム

一級建築士 / 1級建築施工管理技士 / マンション管理士

東京ガスグループの一員としての安心感と、一級建築士をはじめとする自社の専門知識に基づき、マンションの管理組合様へ向けた修繕・改修情報を発信・監修しています。

　マンション生活において、避けたいトラブルの一つが「水漏れ」です。ある日突然、天井から水が滴り落ちてきたり、逆に自分の不注意で階下の住戸を水浸しにしてしまったり…。水漏れ事故は、家具や家電をダメにするだけでなく、高額な賠償金を巡って居住者間の人間関係まで壊してしまう深刻な問題です。「誰が修理費用を払うのか？」「保険は使えるのか？」いざという時にパニックにならないために、本記事では水漏れの原因ごとの責任の所在、正しい初動対応、そして費用負担のルールについて紹介します。

マンションで水漏れが起こる原因と責任の所在

水漏れが発生した際、最初に特定しなければならないのが「原因」と「発生場所」です。マンションには、個人の持ち物である「専有部分」と、みんなの持ち物である「共用部分」があり、どちらが原因かによって、責任を負うべき相手が全く異なります。

人的ミスによる水漏れ

水漏れ原因として非常に多いのが、居住者のうっかりミスや不適切な使用による「人災」です。例としては「洗濯機の給水ホースが外れて床一面が水浸しになった」「お風呂の水を止め忘れて溢れさせた」などが挙げられます。また、冬場に長期間留守にしたことで給湯器内の水が凍結し、配管が破裂するケースもあります。これらが原因で階下の住戸に被害を与えた場合、責任の所在は明確に「その部屋の居住者（または所有者）」にあります。たとえ悪気がなくても、過失による不法行為として、被害者の部屋の壁紙張り替え費用や、汚損した家財の賠償責任を負わなければなりません。

配管・設備の不具合

設備自体の劣化や故障も大きな原因です。ここで重要なのが、トラブルの発生箇所が「専有部分」か「共用部分」かという点です。一般的に、給水管や排水管のうち、各住戸の水道メーターから室内側にある配管や、室内にある給湯器、トイレなどは「専有部分」とみなされます。これらの老朽化による水漏れは、その部屋の「区分所有者」の責任となります。一方、上下階を貫く縦管（パイプスペース内の配管）や、外壁の中を通る配管は「共用部分」です。こちらの老朽化や施工不良が原因であれば、管理を行う「管理組合」が責任を負うことになります。床下の配管など、目に見えない部分でのトラブルは判断が難しく、専門家による調査が必要です。

原因不明の場合

水漏れが発生しているにもかかわらず、床下や壁の中を調査しても、どうしても原因が特定できないケースがあります。このような場合、マンションの法律である「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」の第9条が適用されます。この条文では、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する」と定められています。つまり、原因が専有部分（個人の部屋）にあると証明できない限り、法律上は「共用部分（みんなの場所）」に原因があるとみなされ、原則として「管理組合」が損害賠償責任を負うことになります。これにより、被害を受けた居住者が泣き寝入りすることを防いでいます。

天井・上階からの水漏れ

「天井にシミができた」「照明器具から水が落ちてきた」といった場合、水漏れの原因は上階にあるケースがほとんどですが、必ずしも真上の部屋とは限りません。コンクリートのひび割れなどを伝って、斜め上やさらに上の階から水が流れてくることがあります。また、屋上の防水層の劣化による雨漏りや、外壁のひび割れからの浸水など、建物自体の欠陥が原因である可能性も考慮に入れる必要があります。

責任の所在については、上階の居住者の不注意（洗濯機のトラブルなど）であればその個人に、建物自体の欠陥（雨漏りなど）が原因であれば管理組合にあります。感情的にならず、まずは管理会社を通じて冷静に状況を確認し、調査を依頼することが、早期解決への第一歩となります。

マンションの水漏れ発生時の初動対応

水漏れに気づいた時、あるいは加害者になってしまった時、最初の数分間の行動が被害の規模を大きく左右します。パニックにならず、以下の手順で迅速に対応しましょう。初動対応が鍵です。

１）止水栓を閉める

トイレや洗面台など特定の器具からの水漏れであれば、その器具のそば（壁や床）にある止水栓をマイナスドライバーなどで閉めます。もし場所がわからない、あるいは部屋全体の配管から漏れている可能性がある場合は、玄関横のパイプスペース内にある「水道メーター横の元栓（バルブ）」を閉めてください。これにより、部屋全体への給水がストップし、被害の拡大を物理的に防ぐことができます。

２）バケツ・タオルで被害の軽減

元栓を閉めても、配管内に残っている水や、すでに漏れ出た水への対処が必要です。天井から水が垂れてくる場合は、床にバケツや洗面器を置き、水しぶきが飛び散らないように中にタオルを入れて受け止めます。床に水が溢れている場合は、これ以上階下に水が染み込まないよう、大量のタオルや古着、新聞紙などを使って必死に吸水してください。特にマンションの床（コンクリート）には隙間があるため、迅速な拭き取りが階下への被害を最小限に食い止める鍵となります。

３）漏水箇所の記録

応急処置が一段落したら、現場の状況を詳細に記録に残します。これは後の損害賠償請求や保険申請の際に、極めて重要な証拠となります。水が漏れている箇所、水濡れした家具や家電、天井のシミの範囲などを、スマートフォン等を使い写真や動画に収めてください。修理業者が来る前に掃除して証拠を消してしまうと、被害状況が証明できず、適切な補償を受けられなくなるリスクがあるため注意しましょう。

４）管理会社・管理組合に連絡

応急処置と記録が終わったら、すぐにマンションの管理会社へ連絡を入れます。「〇〇号室で水漏れが発生しました」と伝え、被害状況と現在行っている対応を報告します。管理会社は緊急時のマニュアルを持っていますので、水道業者の手配や、上階・下階の住戸への連絡、保険対応のアドバイスなど、次のステップを指示してくれます。特に深夜や休日でも、緊急連絡センターなどが設置されている場合が多いため、掲示板や契約書で連絡先を確認しておきましょう。

５）保険会社に連絡

ご自身が加入している火災保険会社へ連絡し、事故の報告を行います。自分が加害者の場合は「個人賠償責任保険」、被害者の場合は「水濡れ補償」などが使える可能性があります。保険会社には、事故の日時、状況、被害の内容を伝えます。保険の種類によっては、修理費用の見積書や写真が必要になるため、どのような書類を準備すべきかを確認しておきましょう。また、管理組合が加入している「マンション総合保険（個人賠償責任包括特約など）」が使えるケースもあるため、管理会社への確認も併せて行うとスムーズです。

マンション水漏れの修理手配と費用負担の考え方

水漏れが落ち着いた後は、原因箇所の修理と、被害を受けた内装や家財の補償という現実的な問題に向き合わなければなりません。ここでは修理の手配方法と、誰が費用を負担すべきかの判断基準を紹介します。

１）修理の手配

修理業者の手配は、基本的には管理会社に相談して紹介してもらうのが最も安全です。マンションの配管構造や給水システムを熟知している業者が担当することで、原因特定がスムーズに進むからです。自分でインターネットで見つけた業者に依頼することも可能ですが、高額請求トラブルのリスクや、共用部分に関わる工事だった場合の権限の問題があるため推奨されません。緊急時でやむを得ず自分で手配する場合でも、まずは管理会社に一報を入れ、指定業者がいないか確認することをお勧めします。

２）費用負担の判断基準

水漏れに関する費用には、「原因箇所の修理費」と「被害箇所の復旧費」の2種類があります。これらを誰が払うかは、原因の所在によって明確に線引きされます。

共用部分が原因

調査の結果、外壁の亀裂からの雨漏りや、共用配管の老朽化による水漏れだと判明した場合、その修理費用と被害に対する賠償金は、原則として「管理組合」が負担します。個人の財布からではなく、管理組合の会計（修繕積立金や管理費）から支出されるか、管理組合が加入している「施設賠償責任保険」などが適用されます。被害を受けた住戸の内装復旧費や、場合によっては仮住まいの費用なども補償対象となります。ただし、原因調査費用については、結果が出るまでは一時的に調査依頼者が立て替え、後に共用部分原因と確定してから精算するケースが一般的です。

専有部分の不注意・過失が原因

専有部分の配管老朽化や、洗濯機のホース外れ、風呂の溢れなど、居住者様の管理不足や過失が原因だった場合、費用はすべてその「個人」の負担となります。自分の部屋の修理費はもちろん、階下の住戸への損害賠償（内装工事費、家財の弁償など）も支払わなければなりません。被害が甚大だと数百万円規模になることもありますが、多くの場合は、個人が加入している火災保険の「個人賠償責任保険（特約）」でカバーできます。ただし、保険未加入や更新忘れがあると、全額自己負担となるため、保険の重要性が極めて高いケースです。

補償・保険の利用

水漏れ事故は損害額が大きくなりがちですが、適切な保険に入っていれば経済的なダメージを最小限に抑えられます。加害者の場合は「個人賠償責任保険」、被害者自身の家財や内装を守るには「火災保険（水濡れ補償）」、管理組合としての責任をカバーするには「マンション総合保険（施設賠償責任保険）」が役立ちます。特に重要なのが、原因調査にかかった費用（水漏れ調査費）です。これも特約によって保険金が出る場合があります。保険は「申請しなければもらえない」ため、事故が起きたら約款を確認し、代理店に漏れなく相談することが大切です。

マルリョウの防水工事は自社職人による高品質施工

マンションの水漏れ原因の中でも、特に被害が広範囲に及び、解決が難しいのが「雨漏り（屋上や外壁からの浸水）」です。これらは建物の老朽化サインであり、部分的な補修では再発を繰り返すことが多々あります。

株式会社マルリョウは、こうした雨漏りリスクを根本から絶つための「高品質な防水工事」を得意としています。最大の特徴は、下請け任せにしない「自社職人」による施工体制です。経験豊富な職人が、建物の揺れや収縮に追従する最適な防水材を選定し、細部まで丁寧に施工します。また、マルリョウ独自の「Mgrade」では、通常のメーカー保証を上回る長期保証を実現。一度の工事で長く安心して住める環境を提供し、将来的な水漏れトラブルのリスクを大幅に低減させます。